Рустам Тарико

Большая распродажа от американского Hines

Инвестфонд избавится от собственности, но продолжит управлять активами в РФ.

Американский инвестфонд Hines, стремясь распродать недвижимость в России, решил сохранить присутствие в стране в качестве управляющей компании. Так, при продаже бизнес-центра «Гоголевский, 11» в центре Москвы инвестфонд сохраняет за собой долю в 10% и право управлять активом. Основным владельцем объекта станет IML Invest бывшего топ-менеджера FIAT Питера Де Палена, выступающий также партнером по некоторым проектам Аркадия Ротенберга.

Кипрская Anmelsa Ltd получила одобрение Федеральной антимонопольной службы на приобретение ООО «Гоголевский, 11», владеющего одноименным бизнес-центром площадью 10 тыс. кв. м в центре Москвы и принадлежащего американскому инвестфонду Hines. Согласно кипрскому реестру, в Anmelsa Ltd 90% принадлежит Abidore Ltd Питера Де Палена, одного из бывших топ-менеджеров FIAT. Он управляет активами IML Invest, которой принадлежит недостроенный «Леденцово Парк» в подмосковном Одинцово. Источник “Ъ” на рынке подтвердил, что компания близка к завершению сделки. В IML Invest и Hines на вопросы “Ъ” не ответили.

229 миллиардов рублей

достигли инвестиции в коммерческую недвижимость России в январе—сентябре 2021 гола, по данным Knight Frank

О том, что IML Invest ведет переговоры о приобретении «Гоголевского, 11», “Ъ” писал 4 декабря 2020 года. Тогда участники рынка полагали, что IML Invest полностью выкупит объект. Но 10% в Anmelsa Ltd принадлежит американской Hines G11 Associates LLC.

Питер Де Пален хорошо известен участникам российского рынка недвижимости. Помимо управления активами IML Invest он входил в совет директоров швейцарской European Property Holdings Limited (EPH), которая владеет, в частности, бизнес-центром «Эрмитаж плаза» в районе метро «Новослободская». Источник “Ъ” на рынке недвижимости уточняет, что в EPH Питер Де Пален — миноритарный партнер, в то время как основным владельцем выступает Аркадий Ротенберг. С его представителем связаться не удалось.

Также Питер Де Пален — родственник Сержа Де Палена, владеющего ООО «Инвест-Евро-Пенза». На балансе этой компании находится торгцентр «Коллаж» в Пензе, следует из годового отчета компании за 2020 год.

Комплекс «Гоголевский, 11» построен в 1998 году для Credit Suisse First Boston, в 2004 году его выкупил фонд Fleming Family & Partners. В 2011 году объект был приобретен Hines. Тогда компания, по информации участников рынка, заплатила за актив $100 млн. В начале 2020 года «Ведомости» сообщали, что активом заинтересовалась чешская PPF Real Estate. Позже участники рынка говорили “Ъ” о том, что PPF вышла из переговоров.

Сейчас офисный центр на Гоголевском бульваре оценивается в 3,8–4 млрд руб. (около $50–55 млн), подсчитал директор рынков капитала Colliers Денис Платов. Таким образом, из-за валютной переоценки Hines потеряла половину стоимости объекта.

Вероятно, Hines сохраняет участие в активе, стремясь зафиксировать будущий доход не только как управляющая компания, но и как партнер по инвестиции, полагает финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков: «Возможно, Hines планирует остаться на российском рынке не только в качестве управляющего, но и инвестпартнера». Господин Платов, напротив, считает, что сохранение доли Hines в активе выгодно скорее для IML, у которого нет сильной компетенции в управлении офисной недвижимостью.

У Hines в портфеле уже есть объекты с таким же подходом к управлению. Например, в бизнес-центре Ducat II в центре Москвы компания, выступая управляющим, приобрела долю в 10% у основного владельца, финской Sponda, вспоминает господин Новиков. По тому же принципу Hines в 2006 году продала элитный поселок «Покровские холмы» на северо-западе Москвы, где 207 таунхаусов сдаются в аренду, оставшись в качестве управляющего и сохранив за собой долю до 10%.