Максим Ченгаев

«Пионер» обломал «Подсолнухи»

ГК «Пионер» выходит из проекта развития транспортно-пересадочного узла (ТПУ) «Открытое шоссе» на востоке Москвы.

14.07.2022
Оригинал этого материала
The Moscow Post

Все кажется логичным – кризис, сфера строительства в убытке, девелоперы избавляются от проектов строительства коммерческой недвижимости. И если бы не трагический уход бывшего совладельца строительной компании «Пионер» Андрея Грудина в 2020 году, и не «булькнувший в тину» бывший гендиректор Олег Сорока, и не сказочное избавление от долгов уходившего в убыток «Пионера», вопросов к цели продажи перспективного участка под застройку не возникло.

Судите сами – ТПУ «Открытое шоссе» предполагает создание крупной транспортной развязки. А это – обязательно бизнес-центр, торговые площади с будущей высокой рентабельностью, недешевое жилье – пешая доступность транспорта всегда привлекательна для покупателей и арендаторов недвижимости, как жилой, так и коммерческой. И тут вдруг в 2021 году этот проект переходит из рук у владельца «Экоофиса» Андрея Ковалева к ГК «Пионер» оценочно за 1,2 млрд. руб.

И еще через год «Пионер» выставляет площадь на продажу уже за пятикратную цену – 6 млрд. руб.! И на проект находятся сразу 5 покупателей.

В ситуации разбирался корреспондент The Moscow Post.

Купили за так, отдаем за пятак

Официальной причиной продажи проекта назван кризис. Запланированное – и необходимое – строительство у крупной транспортной развязки торгового центра «Подсолнухи» якобы снижает привлекательность проекта для девелоперов в связи с уходом с рынка международных операторов. Эксперты предупреждают о возможных рисках – за предыдущий год девелоперы в области строительства коммерческой недвижимости потеряли выручку в размере 20%.

Тем не менее, на проект «Открытое шоссе» претендуют сразу несколько девелоперов: AFI Development Льва Леваева, ГК «Основа» Александра Ручьева, Level Group Кирилла Игнахина, МИЦ и 3S Group. Причем ГК «Пионер» оценил площадку в сумму 6 млрд. руб. А покупал он ее у владельца «Экоофиса» Андрея Ковалева всего год назад оценочно за 1,2 млрд. руб. При этом вице-мэр Москвы в интервью РБК в ноябре 2021 года говорил: «Несколько лет (для стройиндустрии.— «Коммерсант») будут турбулентными, тяжелыми». Вряд ли это стало понятно только в конце года.

И сам собой напрашивается вопрос – зачем ГК «Пионер» приобретал заведомо убыточный проект? И второй вопрос – как оценочная стоимость «Отрадного» могла вырасти на фоне кризиса аж в 5 раз всего за год? И третий – если на проект претендуют столько девелоперов, следовательно, кусочек все же лакомый? Ну и четвертый – зачем тогда его продавать? В ГК «Пионер» объясняют последнее стремлением компании сосредоточиться на строительстве элитного жилья. Но верится с трудом – учитывая некоторые темные пятна в «пионерской» истории.

Группа компаний «Пионер» была создана в 2001 году. Основатели-компаньоны – Андрей Грудин и Леонид Максимов. Они владели «Пионером» в равных долях. Группа занималась строительством в Санкт-Петербурге и до поры до времени в скандалах замечена не была. Исключением стал момент, когда на месте предполагаемого и утвержденного Смольным оздоровительного центра вдруг вырос аппарт-отель бизнес-класса. Но скандал замяли, а в 2014 году пост генерального директора «Пионера» вдруг занял Олег Сорока. Зачем он был нужен при наличии двух учредителей – может быть, затем, что имел личные финансовые интересы?

Ведь время, когда Сорока вошел в качестве руководителя в структуру «Пионера», занимающегося строительством, совпало со временем назначения Сороки на пост зампредседателя комиссии Мосгордумы по градостроительству, государственной собственности и землепользованию. И в то же время «Пионер», ранее строивший в северной столице, начинает занимать строительный рынок Москвы. А между тем, биография господина Сороки вызывает большие вопросы.

Чудеса библейского масштаба

Сорока бывал и фээсбэшником, и гэрэушником, и юристом и – в итоге – с 14 сентября депутатом Госдумы. В 2009 году Олег Сорока пришел в строительную компанию «Пионер» из ФСО, стал директором «Пионер – Москва», затем – гендиректором в ООО «Пионер-инвест» и ООО «СПП». Все они созданы в рамках группы компаний «Пионер» – и занимаются строительством. Затем Сорока, укоренившись в строительном бизнесе, пролезает в ГД – и именно в комиссию по градостроительству и землепользованию.

Не кажется ли странным то, что гендиректор ООО «Пионерстройинвест» и аффилированное лицо ГК «Пионер» в то же время становится зампредседателя комиссии Мосгордумы по градостроительству, государственной собственности и землепользованию, а также член комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике? А как же конфликт интересов – ведь чиновник, имеющий в сфере личных коммерческих интересов определенную область, не может управлять государственными проектами в этой области? И ведь именно с момента прихода в ГК «Пионер» Сороки и занятия им поста в ГД компания начала активно разворачивать свою деятельность в столичном регионе. Совпадение? Вряд ли. 14 проектов – не шутка. Были и госконтракты с Управлением делами Президента РФ, которые Сорока принес на хвосте в управляемую им компанию «Пионер, – на сумму в 839 млн руб.

Вот как комментировала ситуацию «Трансперенси Интернешнл – Р» (признан иноагентом на территории РФ): «Это нередкая ситуация в России: в комиссии регионального парламента, которая ведает той или иной сферой, заседает человек, который занимается бизнесом в этой сфере. Обычно это объясняют тем, что у него есть соответствующий опыт. Дело, однако, в том, что, помимо опыта, у него есть еще и интересы».

До осени 2019 г. Олег Сорока был зам. председателем комиссии Мосгордумы по градостроительству, государственной собственности и землепользованию. Затем он покинул свой пост – и началось самое интересное. Выручка ГК «Пионер» по отчетности 2019 года с 2018 года начала сокращаться.

Более того, в 2020 году стало известно, что компания кабально закредитована банком МКБ, принадлежащим Роману Троценко. И на фоне этих долгов у генерального на тот момент директора Андрея Грудина случилась страшная депрессия, приведшая к добровольному уходу из жизни. Обстоятельства дела достаточно мутные, записка, которую оставил перед смертью Грудин, наталкивает на мысль – насколько добровольным был его уход? Потому что дальнейшие события напоминают истинное чудо – сродни тому, как Иисус накормил 40 хлебами всех страждущих. А как иначе объяснить то, что вдруг долги, из-за которых ушел из жизни совладелец «Пионера» Грудин, сказочным образом рассосались, выручка возросла, и компания даже изыскала деньги на покупку пресловутого проекта «Открытое шоссе»?

Кто «Ильич» для «пионерии»?

Между тем, Сорока затихарился. Из «Пионера» он ушел в 2020 году, как раз накануне кончины Грудина. Из ГД ушел годом ранее. А должность генерального директора занял Максимов. Вывел компанию в прибыль – повторимся, сказочными темпами.

А теперь продает в пятидорога купленный годом ранее проект. Если вспомнить о неликвидных и убыточных компаниях, учредителем которых являлся или является Максимов, куче сомнительных «дочек» «Пионера», и связать в одно целое уход в тень Сороки, смерть Грудина, рассосавшиеся кредиты – напрашивается еще один вопрос. Кто действительно стоит за деятельностью ГК «Пионер», и для чего сегодня существует компания – для строительства, бывшего изначальной целью, или уже больше для отмывания денег? Перепрофилировались?